Neupositionierung des Fonds

Christophe Piffaretti verfügt über einen Bachelor of Science in Economics sowie in International Hospitality Management. Seine ersten praktischen Erfahrungen in der Hotelbranche erwarb er bei der Intercontinental Hotels Group. Danach war er unter anderem für die Kempinski Hotels, La Perla International sowie die Fairmont Raffles Hotels International tätig. Nach seinem Eintritt ins Real Estate Investment Management der Credit Suisse arbeitete er sich in die Aufgaben des Fondsmanagers des CS REF Hospitality ein und übernahm diese Funktion per 1. Januar 2015. GastroJournal: Seit 2012 existiert der Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality (CS REF Hospitality). Was hat sich seither getan, beziehungsweise würde man in der heutigen Situation noch einen solchen Fonds ins Leben rufen?
Christophe Piffaretti: Der CS REF Hospitality besitzt 40 Liegenschaften in der Schweiz. Das Portfolio besteht aus Hotels (13 Liegenschaften), Kongresszentren, Studentenwohnungen sowie Schul- und Campusliegenschaften. Aufgrund der aktuell schwierigen Situation im Schweizer Tourismus wäre es heute sicher nicht einfacher, das benötigte Kapital für einen Fonds mit Fokus auf Schweizer Beherbergungs­liegenschaften einzusammeln. Mit Ausnahme einiger weniger Objekte spüren unsere Hotels die aktuelle Situation des Schweizer Tourismus aber nur gering. Zu beachten ist jedoch, dass die Hotellerie nur einen Teil der Anlagestrategie des Fonds darstellt. Wir sehen weiterhin Potenzial in der Schweiz für alternative Anlagen wie etwa Immobilien im Gesundheitsbereich, in die wir weiter diversifizieren wollen. Wieso investiert ein Finanzunternehmen mittels Fonds in die Hospitality, wenn es gleichzeitig an einzelne Beherbergungsunternehmen kein Geld mehr ausschüttet?
Hier liegt eine Verwechslung vor. Das Real Estate Investment Management, das den CS REF Hospitality verwaltet, vergibt keine Kredite oder Hypotheken und hat somit nichts mit jenen Abteilungen der Bank zu tun, welche klassische Bankfinanzierungen anbieten. Unsere Aufgabe ist die Verwaltung und Bewirtschaftung eines Portfolios für unsere Anleger. Dies bedeutet, dass das investierte Kapital nicht aus der Bilanz der Credit Suisse stammt. Obwohl wir als klassischer Eigenkapitalinvestor gelten, weil wir das Geld unserer Anleger im Immobilienmarkt investieren, müssen wir – genau wie private Hotelinvestoren auch – allfällige Fremdmittel (max. 33%) für die Finanzierung der von uns verwalteten Immobilienanlagen erst beschaffen. Der Grossteil dieser Fremdmittel kommt von Drittbanken und Versicherungen.

«Wir müssen allfällige Fremdmittel für die Finanzierung erst beschaffen»

Zu den Top-Objekten des Fonds gehören unter anderem das Hotel Mont Cervin Palace Zermatt sowie das Intercontinental Davos. Was sind die Kriterien, damit es ein Beherbergungsobjekt in das Portfolio des Fonds schafft?
Unsere Anleger erwarten stabile Cashflows und eine solide Wertentwicklung. Damit eine Anlage als attraktiv gilt, muss sie ausreichende Renditeerwartungen bieten. Zurzeit reduziert der Fonds sein Engagement im Hotelbereich, um sich auf andere Immobiliensegmente zu konzentrieren, etwa auf Immobilien im Gesundheitsbereich, Business Apartments et cetera (siehe Kasten). Wenn wir den Erwerb eines Hotels überhaupt in Erwägung ziehen, wäre dies idealerweise ein bestehendes, städtisches Objekt an Zentrumslage in der Budget- oder Mittelklasse. Inwiefern können Sie rückblickend in Bezug auf das «Top-Objekt» Intercontinental sagen, dass Sie hier nicht wirklich ein gutes Händchen bewiesen haben?
Das Intercontinental Davos hatte 2014 einen schwierigen Start. 2015 folgte ein deutlicher Rückgang der Auslandsnachfrage in Alpenregionen, welcher primär auf den Entscheid der Schweizerischen Nationalbank zurückzuführen war. Dennoch konnte sich das Hotel als führendes Hotel in Davos positionieren und zahlreiche Preise gewinnen. Es braucht bei diesem Objekt etwas Geduld, aber die Betriebsergebnisse und die Auslastungszahlen stimmen uns zuversichtlich. Solche Investitionen sind aus einer mittel- bis langfristigen Perspektive heraus zu betrachten.

«Es wäre heute nicht ­einfacher, das benötigte ­Kapital einzusammeln»

Wie beurteilen Sie grundsätzlich die Schweiz als Standort fürs Gastgewerbe?
Die Schweiz wird eines der weltweit begehrtesten Tourismusziele bleiben. Trotz eines Rückgangs der chinesischen Touristen im Jahr 2016 nimmt die Zahl der asiatischen und nahöstlichen Touristen nach wie vor zu. Das ist eine erfreuliche Tendenz. Die Schweiz hat viel zu bieten, muss sich aber auf eine neue Nachfrage beziehungsweise ein anderes Reiseverhalten einstellen. In Zukunft sehen wir tendenziell eher kürzere Aufenthalte und einen verstärkten Fokus auf Städtereisen. Wird es für den Fonds auch in Zukunft noch genügend Investoren geben, und woher kommen diese?
Im 2016 konnten wir die Dividende an die Anleger um rund 10 Prozent steigern. Die Ausschüttungsrendite lag bei rund 3 Prozent. Das Fondskonstrukt mit Direktbesitz bietet den Anlegern einen beträchtlichen Steuervorteil. Die Dividenden sind für in der Schweiz domizilierte Privatanleger steuerfrei. Mit Bezug auf das aktuelle Zinsumfeld sind wir der Überzeugung, dass der Fonds für unsere Anleger nach wie vor attraktiv ist. Was wird mit dem Fonds in den nächsten Jahren noch passieren?
Wir arbeiten an einer Neupositionierung des Fonds und möchten den Bestand an Hotelimmobilien insbesondere im Luxussegment substanziell reduzieren. Unser Ziel für 2017 ist, einige wenige Hotels zu veräussern und den Erlös vornehmlich in andere Nutzungen zu reinvestieren.

Pradas Resort verkauft Das Pradas Resort in Brigels, das bislang zu den «5 Top-Projek- ten/-Objekten» des CS Real Estate Fund Hospitality gehörte, ist im letzten Monat verkauft worden. «Es war eine gute Gelegenheit, um unser Engagement im Hotelbereich zu verringern», teilt Christophe Piffaretti mit. Neuer Besitzer des Resorts ist der Schweizer Immobilienfonds Mountain Resort Real Estate Fund (Sicav). Ein Fonds, der zurzeit in den Orten Zinal, Grimentz, Champery, Morgins und Vercorin weitere Projekte verfolgt und insgesamt schweizweit noch auf zehn Resorts anwachsen will. Der Fonds wird von Pensionskassen sowie privaten Anlegern gespiesen. mountain-resort.ch